Avaliação Imobiliária: Bancária Vs Comercial

A avaliação de um imóvel é sempre a ponta do iceberg na venda e compra imobiliária.

É o valor que nos vai dizer se poderemos ou não comprar ou se é ou não é um valor "justo" ou interessante para vender.

Uma grande parte das transações imobiliárias, são efetuadas através do recurso a crédito imobiliário, tanto para primeira habitação como para secundária, incluindo também os leasings para imóveis não habitacionais.

O principal ponto em comum de todos estes créditos e seguros é que todos dependem do valor do respetivo imóvel.

Porém será que o valor que vemos no mercado será o valor do imóvel usado pelo banco?

"Não."

O valor comercial é o valor que uma pessoa com conhecimentos, formação ou, que uma plataforma de Inteligência Artificial, irá atribuir através de alguns critérios:

• Valor de imóveis semelhantes na zona (áreas e características semelhantes)

• Valor €/m2 das áreas que constam nas plataformas imobiliárias. (costuma ser área bruta total)

• Tendência de crescimento do mercado e índice de procura para o local.

• Valor de imóveis VENDIDOS semelhantes na zona.

  

O valor da avaliação "bancária" ou pedido por uma instituição bancária, tem por base um sistema mais complexo que aborda sempre 2 de 3 métodos (método comercial, de custo e de rentabilidade) e tem alguma complexidade associada a coeficientes de valorização e desvalorização dependendo de vários critérios como por exemplo:

• Estado do imóvel, ou a existência de obras recentes.

• Área bruta privativa é a mais valorizada, e as áreas referentes a varandas, terraços, garagens, arrumos são contabilizadas com outros valores muito inferiores ao valor €/m2 da área bruta privativa.

• Orientação, aproximação com o centro urbano, escoamento de mercado e idade do imóvel. (uso de coeficientes pouco claros definidos por cada avaliador)

• Valor da construção atual e valor do terreno atual onde situa o imóvel

• Custo de comissionamentos e projetos, (standard)

• Valor €/m2 de vários imóveis semelhantes ao que está a ser avaliado, com critérios de depreciação mediante o estado do imóvel e da (falta de)informação colocada nos anúncios.

• Em caso de o imóvel estar arrendado, valor da renda e duração do contrato e definição da yield face ao valor de venda comercial. (método da rentabilidade + método comercial)

  

  
  

Tendencialmente o avaliador nomeado pelo banco terá sempre uma perspectiva mais conservadora, pois será através do valor que ele define, que o banco irá financiar o crédito para o respetivo imóvel.

Teoricamente o valor da avaliação bancária de um imóvel deveria ser mais baixo que o valor comercial, considerando que este é teoricamente conservador e que o valor comercial de mercado é mais otimista e ainda engloba o comissionamento imobiliário ao valor do prédio.

Na prática o que tem acontecido é o oposto, a teoria não reflete a grande parte dos casos práticos e o motivo pode não ser tão simples, pois é do interesse dos bancos realizarem créditos imobiliários.

A verdade é que o avaliador do banco, acaba por usar os mesmos dados que o consultor imobiliário e que algumas plataformas imobiliárias usam, agravado pela pressão de todas as instituições para que o resultado da sua avaliação possa desbloquear uma transação do benefício de imensos intervenientes, incluindo os do próprio banco.

Atualmente os relatórios de avaliação pedidos pelo banco, tem sido semelhante aos estudos de mercado de um comercial ou de uma plataforma de I.A..

A grande diferença é que existe sempre uma negociação por trás de uma transação imobiliária, e pode ou não estar condicionada ao financiamento.

Atualmente a maior parte do imobiliário é negociado e o valor de fecho acaba por ser grande parte dos casos mais baixo que o valor que inicialmente foi pedido. Há um Gap (margem de negociação face ao p.v.p.) de mercado que o avaliador nomeado pelo banco desconhece e é esse o principal motivo das avaliações serem na maior parte dos casos iguais ou superiores ao valor que o imóvel está efetivamente a ser transacionado.

Essa será a grande diferença.

Antes de vender ou comprar consulte sempre um consultor imobiliário/profissional que o ajude, pois ele saberá qual o nível de segurança sobre o processo de compra ou venda que pretende fazer.