Herdei um imóvel e quero vendê-lo: o que devo saber

Se herdou uma casa, um terreno, ou qualquer outro tipo de imóvel, fique atento àquilo de deve saber para concluir a venda de forma mais rápida e simples.

Após a infelicidade de um falecimento fica, por vezes, património que é herdado. Na maior parte dos casos, optar pela venda destes bens acaba por ser a melhor solução, para reduzir os encargos e facilitar as partilhas. Mas este processo de venda nem sempre é fácil…

1. Quais os documentos necessários

Legalmente, o primeiro passo é fazer a participação do óbito às Finanças. Para isso, deve dirigir-se a uma repartição das finanças com a declaração de óbito, o cartão de cidadão do falecido e os cartões de cidadão dos herdeiros. Esta participação dá origem a um documento chamado Imposto de Selo.

Para além disso, é necessário realizar a Habilitação de Herdeiros. Isto pode ser feito num Cartório, Notário ou Solicitador, apresentando os assentos de nascimento, a declaração de óbito e outros documentos adicionais que as instituições possam solicitar. Como resultado, a herança passa a ter um contribuinte próprio e é nomeado um gestor da herança, o chamado cabeça de casal, que costuma ser o herdeiro mais velho.

É importante referir que, mais tarde, no ato da escritura, os originais da Habilitação de Herdeiros e do Imposto de Selo terão de ser entregues ao advogado com poderes para o ato, Notário ou Conservador. Será, então, sensato pedir sempre uma cópia autenticada da habilitação de herdeiros, para ter duas vias do mesmo documento. Quanto ao imposto de selo, poderá sempre solicitar nova via nas Finanças, presencialmente ou no portal das finanças.

2. Quem tem de assinar os contratos

Os contratos relativos a imóveis herdados – contratos com mediadoras imobiliárias, contratos promessa de compra e venda (CPCV) e escrituras – terão de ser assinados por todos os herdeiros e também pelos respetivos cônjuges, caso estejam casados pelo regime de comunhão de bens adquiridos, ou comunhão geral de bens.

Caso tenha obtido a herança enquanto casado pelo regime de comunhão de bens adquiridos, ou comunhão geral de bens e, entretanto, se tenha divorciado, no momento da venda o/a ex-cônjuge terá na mesma de comparecer, para consentir essa venda. Será pedido adicionalmente um assento de casamento para comprovar a alteração de estado civil.

3. E se um herdeiro tiver uma penhora…

Caso um herdeiro abra insolvência, tenha uma ação de execução de penhora, ou tenha a sua quota penhorada, não poderá haver qualquer venda sem a autorização do credor. A venda só acontecerá caso seja retirada a penhora desse herdeiro, comprovando-se à entidade credora que será liquidado o valor. Nesse caso, o credor terá de emitir uma declaração a autorizar a libertação do ónus sobre a herança.

Uma outra solução poderá passar pela doação ou venda da parte da herança do herdeiro cujos bens estejam penhorados a um outro herdeiro. A vantagem desse procedimento é reduzir o processo burocrático e/ou proteger a herança.

4. Como gerir a relação entre herdeiros: o papel do medidor imobiliário

Por vezes, uma herança pode ser motivo de discórdia entre familiares e, quando assim é, a venda pode ficar comprometida pela relação difícil entre herdeiros. Nestes casos, o papel do mediador imobiliário será o de mediar, também, a relação entre as diferentes partes, procurando pontos de convergência que possibilitem um entendimento para a venda do imóvel.

Por norma, o mediador comunica apenas com o Cabeça de Casal legalmente definido, enquanto representante de todos os herdeiros, mas quando há problemas entre os herdeiros, o melhor será manter uma boa comunicação com todos.

Em relação ao valor de venda, por exemplo, este terá de ser pré-acordado entre os herdeiros, de forma que, durante o período de promoção e negociação, o mediador possa cumprir com as expectativas.

Durante a negociação ou quando existir necessidade de ajustar o preço do imóvel, em caso de não haver concordância entre os herdeiros, o mediador deve obter uma proposta de decisão de cada um deles e vigorará o valor mais alto de entre as propostas. Por exemplo, se uma casa estiver à venda por 250.000€ e se verificar a necessidade de ajustar o preço, não chegando os herdeiros a um consenso, o mediador fala com todos eles e, perante as propostas de 230.000 €, 235.000€ e 245.000€, o preço é ajudado para 245.000€.

5. Como é calculado o imposto de Mais-Valias a pagar por cada herdeiro

Após a venda, cada herdeiro receberá a sua parte da herança em dinheiro e terá de pagar um imposto sobre as Mais-Valias. Mas afinal, que imposto é este e como é calculado?

O primeiro passo deste cálculo passa por apurar o lucro obtido coma venda. Para isso deve subtrair ao valor pelo qual o imóvel foi vendido o valor patrimonial do imóvel no momento da formalização da herança. São depois deduzidas despesas da herança relacionadas com o imóvel, tais como o valor do serviço da mediação imobiliária. Por exemplo, se o valor patrimonial de uma casa foi de 90.000€, o valor pelo qual foi vendida foi de 200.000€ e a despesa da comissão foi de 12.300€ (5%+IVA), o lucro obtido com a venda da casa foi de 97.700€.

Se o herdeiro tiver direito a 25% da herança, ou seja 24.425€, o imposto de Mais Valias a pagar será calculado através da aplicação da % da sua taxa de IRS atualizada com a entrada deste rendimento, sobre 12.212,5 €, ou seja, sobre metade do valor de lucro recebido. Note que, caso a herança tenha sido obtida antes de 1989, os herdeiros estão isentos deste imposto de Mais-valias.

Se está a passar por este processo, pode contar com a minha experiência e com a minha disponibilidade para o ajudar! Para qualquer esclarecimento, envie e-mail para mjguedes@remax.pt ou ligue para 91 618 42 45.