O que posso construir no meu terreno?

Tenho um terreno e gostaria de saber o que posso construir nele, ou se está à procura de um terreno para construir a sua casa deverá saber o seguinte:

Todos os terrenos estão sujeitos a um PDM ( Plano Diretor Municipal) que é a identificação e classificação de todos os terrenos de um município dividindo-os em dois tipos de solo: Rural e Urbano, e dentro de cada um deles em várias categorias que irão esclarecer as regras e as possibilidades construtivas de cada um deles.

Logo quando se tem um terreno deverá haver sempre uma pré-análise do seu enquadramento no PDM, do concelho onde se situa. Saiba que todos os munícipios têm já o PDM ONLINE inserido em plataformas digitais.

Como sugestão escrevam na pesquisa google "geoportal (municipio onde está o terreno)" e selecionem entre a primeira e segunda opção, (verificar o "PDM interativo" ou ver "planos municipais")

Poderá ser difícil perceber esta ferramenta, pois em muitos casos as plataformas são complexas e nada intuitivas, saiba que poderá dirigir-se à entidade licenciadora do munícipio e pedir uma certidão de viabilidade do terreno ou um pedido de informação simples sobre o terreno.

Neste caso só terá que selecionar os limites do seu terreno com o auxílio no técnico do atendimento e aguardar o tempo administrativo que cada munícipio precisará ter. Costuma rondar os 10 dias a 30 dias úteis.

Após esta primeira análise poderá já entregar a uma mediadora imobiliária para analisarem o valor comercial do terreno. Como especialista neste sector os terrenos não sofrem tantas flutuações de mercado como as habitações, até porque não são bens de primeira necessidade e são recursos que exigem manutenção e investimento.

Fique a saber que um terreno sem viabilidade construtiva ( em solo rural), dependendo da área, terá sempre um valor reduzido mas mesmo assim poderá sempre rentabilizar o terreno. A minha sugestão é colocá-lo para arrendar com opção de compra, a empresários agrícolas que poderão tirar partido do cultivo e produção de matéria prima.

Quanto a terrenos com viabilidade construtiva, terão sempre um valor de mercado significativo, mas fique a saber algumas diferenças que desvalorizam e valorizem os terrenos em solo urbano:

Aspetos que valorizam os terrenos:

• Ser plano ou com pouca inclinação

• Com uma boa frente de rua (>14m) e com uma profundidade superior a 25m

• Haver moradias ou construções de alturas semelhantes em redor com uma rua já alcatroada e com passeios definidos.

• Localização do terreno em função do centro urbano. Quanto mais próximo de serviços (escolas) e comércios melhor.

• Próximo do mar ou do centro da cidade/transportes públicos.

• Ter uma área a rondar os 600m2 a 800m2 ( pois são os terrenos mais procurados pelas pessoas que querem construir a primeira habitação)

• Ter na rua saneamento e rede de gás natural já existente.
  

Aspectos que desvalorizam os terrenos:

• Ser inclinado com mais de 6m de diferença de cotas;

• Ter + de 4x de profundidade que frente de rua.

• Ter postos elétricos no terreno ou fios de alta tensão a passar por cima.

• Estar próximo de linhas de água, ou o terreno ser pantanoso.

• Estar na periferia dos centros urbanos em arruamentos não alcatroados.

• Haver obstáculos como rochas ou pedregulhos neles.

• Estar próximo de cemitérios ou de zonas históricas que exijam investigações e acompanhamentos arqueológicas.

• Afastado de zonas com transportes públicos, de serviços e comércios.

• Estar isolado.

Quanto ao valor €/m2 dependerá muito destes aspetos e da análise do seu consultor imobiliário, pois em alguns casos poderá ser realizado um estudo por comparação a outros à venda, por outro lado dependerá de alguns fatores do PDM.

Apesar de na construção os valores estarem cada vez mais a aumentarem, pela falta de mão de obra especializada, matérias primas mais caras, taxas camarárias mais elevadas, o mesmo não podemos dizer dos terrenos e o motivo é simples. Os bancos já não financiam a aquisição dos terrenos, o que obriga a um maior esforço de quem pretende construir e o processo de construção é bastante demorado, poderá demorar entre 2 a 3 anos em média e como se referiu o investimento é alto e a tendência é ser ainda mais caro.

Logo há menos procura. Havendo menos procura e mais oferta, os terrenos por norma deveriam diminuir de valor, algo que não se verifica. Certo ou errado fique à urgência/necessidade de cada um dos vendedores em rentabilizarem o terreno.

O estudo de mercado para este tipo de terreno deverá sempre ser acompanhado por um estudo de rentabilidade para um construtor que irá ser realizado com base na viabilidade construtiva do mesmo.

Quanto mais certezas temos sobre a possibilidade construtiva do mesmo, mais segurança damos a um comprador e mais fácil será a venda do mesmo.

Se precisar de ajuda, poderá sempre contar conosco, caso contrário aproveite estas dicas.