Comprar casa em Portugal tornou-se um privilégio. E agora?

Em dez anos, os preços das casas subiram 135%, enquanto o rendimento médio cresceu apenas 33%. Fonte: Artigo Expresso https://expresso.pt/podcasts/economia-dia-a-dia/2025-02-21-por-que-e-tao-dificil-comprar-casa-em-portugal--1e562211

Em 2023 "Para se ter uma ideia do enquadramento dos salários no contexto português, mais de 50% da população declara 800 euros de rendimento líquido, enquanto que apenas 15% ganha mais de 1.500 euros líquidos." Fonte: Artigo Líder Magasine  Economia portuguesa nos últimos 10 anos | Revista Líder

É verdade que comprar a primeira casa neste momento tornou-se muito difícil e existem vários fatores que levam a essa dificuldade:

• Há poucas casas onde as pessoas querem viver. (prédios sem elevador e sem garagem, edíficios muito antigos, espaços muito pequenos, casas sem isolamento têrmico, (...) e construir é cada vez mais caro, demorado e enfrenta limitações urbanísticas que condicionam a construção e licenciamento e infraestruturas.

• Os salários não acompanham o preço das casas.

• O crédito de habitação é um produto que acaba por pesar mais na prática que nas simulações inicialmente apresentadas. Uma casa de €250 mil pode parecer acessível no papel, mas a prestação, juros, seguros, impostos e entrada inicial mudam completamente a conta.

• A procura concentra-se nas mesmas zonas. Lisboa, Porto e outras áreas com emprego, universidades e serviços atraem pessoas continuamente. Quando a oferta não acompanha, os preços sofrem pressão.

• Quem já tem casa parte em vantagem.

  
  

E vai piorar?

Não necessariamente. Se a construção aumentar bastante, os juros baixarem e os rendimentos crescerem, a situação pode melhorar.

Deixo aqui algumas ideias que poderão resolver este problema;

1. Transformar mais edifícios em habitação. Para além de converter lojas e escritórios em habitação criar uma categoria legal de conversão habitacional, com requisitos mínimos muito claros de:

i) iluminação e ventilaçãoii) salubridadeiii) segurança contra incêndiosiv)acessibilidadev) eficiência energéticavi) áreas mínimas.vii) estacionamento, quando realmente necessário.Possibilitar transformar espaços adequados em habitação condigna e não transformar qualquer espaço numa casa.

2. Criação de mais espaços de Co-living aumentando soluções de residência para jovens, estudantes, trabalhadores deslocados e pessoas em início de carreira, com regras, para que não se crie uma tendência de criar quartos caros disfarçados de solução habitacional.

   Nestes espaços incentivar modelos que privilegiam a privacidade de cada residente, com cozinhas, lavandarias, salas de trabalho, espaços exteriores e outros serviços partilhados com a novidade da implementação da economia circular que efetivamente iria baixar os custos tanto para os residentes como nos custos dos serviços dos proprietários.

   
   

3. Criar uma nova categoria de habitação rural/periurbana de baixa densidade, condicionada à preservação do solo, da paisagem e dos recursos naturais. Um desafio arquitetônico que muitos iriam adorar.

   Há regimes municipais onde são permitidas formas de edificação em solo rústico ou em aglomerados rurais sob determinadas condições. A novidade seria criar núcleos habitacionais integrados na paisagem, próximos de povoações existentes e de infraestruturas em vez de transformar milhares de hectares em urbanizações turísticas, sendo essa uma das formas mais fáceis de construir em terrenos rústicos.

   Esta situação estaria sempre limitada por uma linha vermelha, REN, RAN, zonas de risco de incêndio, zonas ecologicamente sensíveis. Estes locais não poderiam ser tratados simplesmente como terreno disponível.

   
   

4. Acelerar o licenciamento. Na mesma linha da reforma do RJUE aprovada em março de 2026, havendo mais responsabilidade técnica + fiscalização posterior + prazos administrativos vinculativos, para além do recurso à comunicação prévia, conferência única para resolver pareceres contraditórios e processos mais previsíveis.

   Se o Projeto cumpre as regras, o sistema tem de conseguir dizer "sim" rapidamente.

   Nesse sentido o autor do projeto deveria ter ainda mais responsabilização.

   
   

5. Reduzir o custo da habitação através de incentivos fiscais e logísiticos aos materiais produzidos localmente. Por exemplo, se uma construção utiliza pedra, madeira ou cerâmica produzida numa determinada região, poderia haver benefícios fiscais ou apoios à cadeia de produção e transporte. Assim incentivamos a economia local sem o estado determinar o preço da venda.

   
   

6. Aumentar os salários, visto que salários mais elevados → maior capacidade de compra → maior produtividade → maior capacidade de financiamento → maior procura por habitação.

   Promovendo uma consciencialização empresarial incentivada por benefícios públicos associados á formação, estabilidade laboral, produtividade, aumento efetivo da remuneração líquida e criação de condições de acesso a serviços e a bens primários essenciais aos trabalhadores. Pois a habitação é um recurso de primeira necessidade.

   Isto faria aumentar imenso a qualidade dos recursos humanos e a produtividade.

   
   

7. Sobre o financiamento ou crédito habitação criar um incentivo para financiamento + descentralização + construção nova. Por exemplo crédito mais competitivo para projetos habitacionais em zonas onde exista infraestrutura mas pouca oferta, ou mesmo continuar com medidas de apoio ao financiamento habitacional em zonas periféricas dos núcleos urbanos, designadas por um conjunto de entidades governamentais associadas a municípios. Apesar de ser controverso, é uma medida que combate a desertificação e ao despovoamento.

   
   

8. Criação de infraestruturas antes da habitação. A nível ecológico podemos falar em corredores verdes, em zonas densamente urbanas e com elevada poluição. Porém falo em corredores de desenvolvimento habitacional claramente delineados pelos municípios através da distância de deslocação (30 minutos no máximo), que inclua estas premissas. 🚆 transporte público🏘️ habitação🏫 escola🏥 saúde🛒 comércio💼 emprego🌳 espaços verdes

   
   

Se estas ideias fossem planeadas conjuntamente.

Passaria a ser uma proposta resumida numa equação

Habitação acessível =mais oferta

• menos custo de construção

• licenciamento rápido

• crédito competitivo

• melhores rendimentos

• descentralização

• transportes

E Menos especulação

Mas, se continuarmos com pouca oferta + procura elevada + construção cara + rendimentos a crescer lentamente, é perfeitamente possível que a acessibilidade continue a deteriorar-se, mesmo que os preços não subam dramaticamente e as consequências poderão ser de tal ordem desesperantes que aumentará o risco de aumento do descontentamento social e polarização política,

No final e a título de reflexão deixo esta questão:

“E se o problema da habitação em Portugal não for simplesmente a falta de casas, mas a falta de casas no sítio certo, ao preço certo e acessíveis às pessoas que delas precisam?”